دليل ضريبة التصرفات العقارية (RETT) في السعودية
آخر تحديث: 2026-07-24
إذا كنت تبيع، تشتري، أو تنقل ملكية عقار في السعودية — سواء شقة، فيلا، أرض فضاء، أو حتى هبة بين أقارب — فهناك ضريبة مستقلة تمامًا عن القيمة المضافة تنطبق على هذا التصرف. هذا الدليل يشرح النسبة، من يدفعها، وحالات الإعفاء الكاملة.
ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟
ضريبة غير مباشرة بنسبة ثابتة 5% من إجمالي قيمة التصرف العقاري (بيع، نقل ملكية، مبادلة)، أُقرّت بموجب الأمر الملكي رقم أ/84 في أكتوبر 2020 لتحل محل تطبيق ضريبة القيمة المضافة (15%) على معاملات العقار — أي أنك تدفع 5% بدل 15% عند شراء عقار سكني، لا الاثنين معًا. تستحق الضريبة عند توثيق نقل الملكية لدى الجهة المختصة (كتابة العدل أو منصة الإفراغ العقاري)، وتُدار عبر بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (زاتكا).
كيف تُحسب؟
الحساب الأساسي بسيط: قيمة التصرف العقاري × 5%. مثال: عقار أو أرض بقيمة مليون ريال → ضريبة مستحقة 50,000 ريال. الأرض الفضاء تخضع لنفس النسبة عند نقل ملكيتها بلا استثناء خاص بها. القيمة المعتمدة هي قيمة التصرف الفعلية كما تُوثَّق في العقد، لا القيمة السوقية التقديرية إن اختلفت — وقد تُراجع الهيئة القيمة المُعلَنة في حالات مبرَّرة.
من يدفعها فعليًا؟
النظام لا ينص بشكل قاطع على طرف واحد يتحمّل الضريبة دائمًا؛ يُحسم ذلك عادة بالعقد بين البائع والمشتري أو بعرف السوق السائد. عمليًا، لوحظ أن كثيرًا من الملاك يحمّلون الضريبة ضمن سعر العقار بشكل غير مباشر (رفع السعر ليغطيها)، خصوصًا في فترات تباطؤ السيولة. تأكد من توضيح من يتحمّل الضريبة صراحة في عقد البيع قبل التوقيع، لتفادي أي خلاف لاحق.
إعفاء المسكن الأول للمواطن السعودي
تتحمّل الدولة الضريبة عن المسكن الأول للمواطن السعودي بحد أقصى 1,000,000 ريال من قيمة العقار — أي إعفاء كامل إذا كانت القيمة مليون ريال أو أقل. الشروط: أن يكون المشتري سعودي الجنسية، أن يكون العقار مسكنه الأول فعلًا، أن يكون العقار سكنيًا (شقة، فيلا، دوبلكس، تاون هاوس)، والحصول على شهادة استحقاق من وزارة الإسكان. تنبيه مهم: هذا الدعم عادة لا يشمل الأراضي الفضاء، بل يرتبط تحديدًا بالمسكن السكني وفق شروط محددة — فشراء أرض فضاء لأول مرة لا يعني إعفاءً تلقائيًا.
الهبة والميراث والوقف: إعفاءات أخرى
تُعفى من الضريبة بالكامل: هبات الأقارب من الدرجة الأولى (الأب، الأم، الأبناء، الزوج والزوجة) عند توثيقها رسميًا كهبة — مع توسّع بعض التحديثات لتشمل درجات قرابة أبعد في حالات محددة. كذلك تُعفى توزيعات الميراث الشرعي بين الورثة، والهبات أو التبرعات الموجهة لجهات حكومية أو جمعيات ومؤسسات أهلية وخيرية معتمدة رسميًا في المملكة.
ضريبة عقارية أم ضريبة تصرفات عقارية؟ لا تخلط بينهما
الفرق جوهري: ضريبة التصرفات العقارية (5%) تُفرض فقط على واقعة نقل الملكية (البيع، الهبة الموثّقة، المبادلة)، بينما أي التزام آخر مرتبط بملكية العقار (كرسوم الأراضي البيضاء إن وُجدت، أو رسوم بلدية) نظام منفصل تمامًا له أحكامه الخاصة. لا تفترض أن دفعك لضريبة التصرفات العقارية يُعفيك من أي التزام عقاري آخر قد ينطبق على عقارك.
خطوات السداد عبر بوابة زاتكا
- الدخول إلى خدمة ضريبة التصرفات العقارية في بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
- اختيار خدمة تسجيل التصرف العقاري وإدخال بيانات البائع والمشتري والعقار بدقة.
- تحديد نوع التصرف والإجابة عن أسئلة الإعفاء أو التحمّل الحكومي إن انطبقت.
- مراجعة الإقرار وتأكيد صحة المعلومات، ثم إصدار فاتورة السداد.
- سداد المبلغ عبر القنوات البنكية، ثم استكمال إجراءات الإفراغ العقاري أو التوثيق بعد تحقق الأنظمة من السداد.
نصائح سريعة
- وضّح في عقد البيع من يتحمّل ضريبة التصرفات العقارية قبل التوقيع — النظام لا يُلزم طرفًا واحدًا بشكل قاطع.
- لا تفترض إعفاء المسكن الأول تلقائيًا؛ تحقق من شهادة الاستحقاق من وزارة الإسكان أولًا.
- وثّق أي هبة عقارية رسميًا كهبة إذا كنت تريد الاستفادة من إعفاء الأقارب — التصرف غير الموثّق كهبة قد يُعامَل كبيع خاضع للضريبة.
- راجع بوابة زاتكا مباشرة لأي حالة معقدة (مبادلة، إعادة هيكلة، شركاء متعددون) بدل الاعتماد على تقدير شخصي.
- استشر محاسبًا قانونيًا أو الهيئة مباشرة قبل أي معاملة عقارية كبيرة القيمة.
أسئلة شائعة
ما هي نسبة ضريبة التصرفات العقارية؟
5% ثابتة من قيمة التصرف العقاري (البيع أو نقل الملكية)، أُقرّت بأمر ملكي رقم أ/84 في أكتوبر 2020 لتحل محل تطبيق ضريبة القيمة المضافة (15%) على العقارات.
من يدفع ضريبة التصرفات العقارية، البائع أم المشتري؟
الأصل النظامي أن الضريبة تُفرض على التصرف نفسه ويتحملها من ينص عليه العقد أو العرف السائد، وعمليًا كثيرًا ما يحمّلها البائع ضمن السعر أو يتفق الطرفان على تقاسمها أو تحميلها للمشتري — التفاصيل تُحسم بالعقد بين الطرفين لا بنص عام مُلزم لطرف واحد.
هل الأرض الفضاء تخضع لضريبة التصرفات العقارية؟
نعم، الأرض الفضاء تخضع لنفس نسبة 5% عند نقل ملكيتها، بلا استثناء خاص بها عن العقار المبني.
ما شروط إعفاء المسكن الأول من الضريبة؟
تتحمل الدولة الضريبة عن المسكن الأول للمواطن السعودي بحد أقصى 1,000,000 ريال من قيمة العقار، بشرط أن يكون العقار سكنيًا (شقة أو فيلا أو دوبلكس أو تاون هاوس) وأن يحصل المشتري على شهادة استحقاق من وزارة الإسكان. الأراضي الفضاء عادة لا تدخل ضمن هذا الإعفاء.
هل الهبة بين الأقارب مُعفاة من الضريبة؟
نعم، هبات الأقارب من الدرجة الأولى (الأب، الأم، الأبناء، الزوج والزوجة) تُعفى بالكامل عند توثيقها كهبة، وكذلك توزيع الميراث بين الورثة الشرعيين والهبات لجهات حكومية أو خيرية معتمدة رسميًا.